てぃーだ×専門家　プロフェッショナル・コラム

  

「失敗しない住まいづくりの秘訣」

住まいづくりで失敗しないポイントとは？

前回は、建物本体以外にかかる費用の話でした。

今回から、住まいづくりで失敗しないために考慮すべきことをお届けします。

失敗しないための秘訣は５つあります。

まず１つ目。

家は不動産です。

不動産ですから、それは財産。

財産ということは、経済的価値のあるものですよね。

では、もし、その不動産である家がお金に換金できないとしたら。

それは、もう不動産とは呼べないわけです。

もし、買い手がつかない家、それは不動産ではないんです。

お金に替えられないわけですから、財産ではありません。


そもそも、不動産の価値は需要と供給のバランスで値段が決まります。

誰もがほしいところは当然高くなるし、欲しくないところは安くなる。

中には、ただでもいらないという不動産もあるわけです。


不動産に対する価値観は人それぞれです。

もし、不動産価値はなくても良いのなら、どこにどんな建物を建てても問題ありません。

でも、子孫に財産として残したいのなら、不動産価値は重要です。


では、そのために何を考えないといけないか？

もし、土地から取得するのであれば、まずは利便性ですね。

なぜなら、生活の便がよくないと、買い手がつきにくいからです。

買い手が少ないということは、すなわち値段が安いと言うこと。


次に建物ですが、まずは耐久性ですね。

プレハブ型の家でしたら、寿命が２５～２６年といわれてます。

そう言う家だと、なかなか買い手が付かない。

だから、資産価値はゼロです。

いや、取り壊しの費用を差し引かれるのでマイナス査定になります。


それから、家のデザインです。

自分勝手な好みの家にすると、なかなか買い手がつきません。

ですから、不動産価値を考えるなら５０年１００年経っても色あせないデザインにしてください。

それを、クラシックデザインと言います。

日本でいうと数奇屋建築のような建物です。

２００年経っても古臭くないデザインですから、価値があるわけです。

それで、あまり凝ったデザインにしないことが不動産価値を高めることになります。


不動産価値を求めるなら、土地は値段だけで決めないことです。

その土地の需要がどれほどあるかを考えて決めてください。

ですから、高くても買うべき土地もあるし、安くても買ってはいけない土地もあるわけです。



それから２つ目。

それは、計画をたてるということです。

もちろん、家づくりを考える時、計画は立てています。

しかし、多くの場合、家が建つまでの事しか考えません。

それは、短期的な計画です。

しかし、実際住み始めると、５年も経てばメンテナンスが必要になってきます。

５年と言えば、すぐです。

そして、１０年も経てば水周りなど、ある程度費用のかかるメンテナンスが発生してきます。

ですから、短期的な計画だけでなく中期的な計画を建てることが必要です。

要するに、リフォームやメンテナンスにかかる費用も計算しておかないといけないんです。


さらにもう一つ、長期的な計画ですね。

３０年も経つと大規模なリフォームや建て替えが必要になってきます。

また、相続ということも考えなければいけません。

それら全てを考慮して家を建てないと、後で損することになります。


だから、住まいづくりで失敗しないための重要な要素は、綿密な計画をたてることです。

特に、中期的、長期的な事を考えて計画をたてるべきですね。



ところで、時々訊かれることがあります。

いつ建てるのが一番いいんでしょうかという質問です。

それは、その人の置かれている状況によります。

しかし、私の答えは２つに１つです。

子供を中心に考えているなら、今すぐ。

また、夫婦中心なら、子供が巣立ってから建てる。

そして、それを決めるのはあなたたちです。

私は、そうアドバイスしています。


先延ばしにしていると、子供と一緒に過ごす時間が年々少なくなっていきます。

だから、子供中心なら今すぐ建てたほうが良いんです。

しかし、あと２年～３年で子供が居なくなるのであれば、待った方が良いと思います。

２人だけの家なら、同じ予算で、小さくても豪華な家が立てられます。


だから、家は今建てるか、夫婦２人になって建てるか。

このどちらかです。

私の知り合いですが、８０歳を過ぎてから夫婦だけの家を新築した人が居ます。

何故って？

お金残してもしょうがない。

老い先短いからこそ、いい家に住み、そこで死にたいと。

そういう家づくりもあります。


今日は、失敗しない住まいづくり５つの秘訣のうち２つをお送りしました。

不動産価値を考えて家づくりをする事。

短期的な計画だけでなく中長期的計画も立てる事。


次回は残り３つ。

家づくりの目的を明確にすること。

確かな情報を取り入れる事。

相談相手を間違わない事。

これらについて話します。  

「失敗しない住まいづくりの秘訣」

本体価格以外の費用がわかりますか。

前回は、３つの見直しの話でした。

１　家計の見直し

２　ローンの見直し

３　保険の見直し

見直すことで数万円節約できるかもしれません。

あなたも、ぜひ見直しをしてくださいね。


今回は、建物本体以外にかかる費用の話です。

どの住宅メーカーも、建物本体価格いくら、坪何十万って言います。

では、この建物本体価格だけで、生活ができるような家になるのか？

と言うと、決してそうではありません。


車も車両本体価格だけでは道路を走れません。

税金や付属品、またガソリンを入れないと走れませんよね。

建物も一緒です。

建物本体価格以外にかかる費用があります。


ハウスメーカーと言われるところで、建物本体価格が全体の７５％ぐらい。

ですから、余分に２５％みておかないと実際には生活できません。

そして、地元の工務店が大体８５％。

だから、余分にかかる費用は１５％でいいわけです。

それから、坪２５万円とか言ってるところは本体価格の割合が非常に低いです。

約６５％ですから、３５％余分にみておかないといけません。

実際、坪２５万円でも、最終的には坪４０万円になっています。

それは、本体価格の中には最低限のものしか含まれてないからです。


だから、あなたも、それぞれを同じ土俵で比べられないんです。

単純に坪単価だけで判断すると、総額で高くなる場合が多いです。

もし、金額で比べるのであれば、

「住める状態にしていくらですか？」

と聞いてください。

ざっくり、ローコスト６５、ハウスメーカー７５、工務店８５と覚えてください。



それから、

建物本体以外にかかると言えば、税金ですね。

これには、ローンの手続きも含めて約１００万円ぐらい必要です。


多くの人は、坪単価に坪数をかけて、建築費を計算します。

それで、実際より安く見積もります。

しかし、約４～５００万円は余分にかかります。

坪数×坪単価に４～５００万円を足したものが建築予算です。

だから、本体価格以外の費用を見てないと資金が足りなくなってくるわけですね。


今日は、建物本体以外にかかる費用の話でした。

さて、今回で、資金計画の話は終わりです。

次回からは、住まいづくりで失敗しないために考慮すべきことをお届けします。  

「失敗しない住まいづくりの秘訣」

家計を見直すことで住宅ローンの返済額を抑えることができるとしたら・・・

前回は、住宅ローンの話でした。

人生最大の買い物は家ではなく住宅ローン。

金利と期間を考慮すること。

また、業者任せにしないこと。

家を建てる目的は、毎日の生活を楽しむことです。

当然ですが、お金を借りたら払わなければいけません。

しかも利子をつけて。

そこで今日は毎月の返済負担を軽くする方法を話しますね。

それは、出費の見直しです。

ローンを組む時に、見直しをすると住宅ローンの資金がいくらか捻出できます。

見直し項目は３つあります。


まず、１つは家計です。

毎月の支出がどうかを見直してください。

その支出は生活に必要なのかどうか？

ムダな出費はないか？

と言うのが、生活が豊かになるにつれ、必要だと思わされているものが年々増えてきているんです。


例えば、携帯電話。

２０年前だと誰も使っていませんでした。

でも、無くても全然不便に感じなかったのでは。

では、この携帯電話、月に３０００円以上使ってませんか？

今、携帯電話がないと不便でしょうが、通話料を安くすることはできるのでは。


また、家電なんかがエコで省エネでどうのこうのと言ってますけども、

電気代を節約できる方法もあるみたいですから。

まずは、家計の支出を見直してください。


次に見直してほしいものは、住宅ローン以外のローンです。

車など色々なローンを組んでますよね。

それらのローン金利は、住宅ローンよりも高いです。

それを見直せば安くなる場合があります。

ですから、是非ローンを見直してください。



そして３つ目の見直し。

これが一番大きいんですけども、生命保険の見直しです。

あなたも１つは入ってると思います。


生命保険を見直すべきなのはなぜか？

少し前に、住宅ローンを組む時には生命保険に入らされるという話をしたと思います。

では、すでに生命保険に入っているなら、余分に入ることになります。

生命保険は必要な額だけあれば十分です。

これが、保険を見直す理由の１つです。


生命保険を見直す２つ目の理由は、保障内容です。

多くの場合、保障は一定にしています。

６０歳まで死亡保険金は一定。

しかし、この保険金は残された家族に必要なお金です。

ですから、年とともに必要な金額は、減っていくと思います。

そうじゃないですか？


多くの人は、不必要な保険料を払っていることになります。

ですから、これを見直すことによって、毎月の支払額を少なくできます。

もし、その分を住宅ローンにまわすなら、住宅ローンの支払いが楽になるんじゃないでしょうか。

だから３つ目の見直しは生命保険です。

と言うことで、住宅ローンを借りるときは、今入ってる保険を見直してくださいね。


今日は、３つの見直しの話でした。

１　家計の見直し

２　ローンの見直し

３　保険の見直し

これで数万円節約できるかもしれません。

ですから、ぜひ見直しをしてくださいね。


次回は、建物以外にかかる費用の話です。  

「失敗しない住まいづくりの秘訣」

人生最大の買い物は？

家を建てる目的は生活を楽しむこと。

間違っても家を建てることが目的にならないように。

昨日は、そう言う話でした。

今日は、住宅ローンの話です。


さて、

人生最大の買い物と言えば？

「家でしょ」

と、思ってるでしょうが、キャッシュで買う方は別ですが、実は住宅ローンです。

多くの方は、住宅ローンで家を建てています。


例えば、金利３％で２０００万円のお金を借りるとします。

そうすると、３５年払いでは総額約３２００万円払うことになります。

要するに、２０００万円の家を３２００万円で買うことになると言うことですよね。

高いですよね。

本来は２０００万なのに、３２００万円払わないと家を建てられない。


でも、支払期間３５年を少し短くするだけで総支払額は変わってきます。

例えば、３０年ににしたとします。

そうすると、支払額が約２００万円少なくなります。

総支払額は３０００万円。

だから５年短くするだけで、２００万円余計に払わなくてすむということですね。

毎月の返済額を押さえるには、返済期間を長くすればいいんですが、

総支払額は、返済期間が長くなるほど増えてきます。


それから、総支払額に影響するのは金利です。

さきほど３％で計算しましたが、これが４％になると、３５年だと３７００万円。

先程よりもさらに５００万円余分に払うことになりますね。

５００万円といえば大金です。

５００万円あれば高級車が買えますよね。

システムキッチン、洗面化粧台、システムバス、トイレなども。

ちなみに、返済期間が３０年でも金利４％だと３４００万円になります。


ですから、

返済期間と金利を充分に検討してくださいね。

そうすれば、正しい判断が下せます。



さて、住宅ローンを組む場合に気をつけて欲しいことが２つあります。

１つは業者任せにしないということ。

業者というのはハウスメーカーや住宅メーカーのことです。

業者は沢山借りてくれた方が、建物にかけれるので、借りられる努力をします。

こういう仕様にしたら、割り増しで余分に借りられますと。

高耐震、高耐久、省エネとか。

そういう、色んなのありますよね。

でも、借りたら利子をつけて払わないといけません。

ですから、業者任せにしないでくださいね。


それから、もう１つの業者。

それは、金融機関です。

金融機関は、お金を貸して利息をもらって会社を運営しています。

貸せば貸すほど儲かるわけです。

だから、条件さえ整えば貸してくれます。

と言うよりも、返済が確実に取れるという担保があれば、いくらでも貸してくれます。

貸したお金を確実に回収するために、命を担保にとりますよね。

生命保険に入らないと借りられません。

こんなの日本だけです。

本当にひどい話です。


ですから、住宅ローンを借りる時、建設業者、もしくは金融機関の言いなりにならないでください。

幸せになるために家を建てるわけですから、住宅ローンだってその観点で考えてください。


では、次に２つ目の注意点。

借りる額は少なく、金利は低いものを、借りる期間は短い方が良いです。

欲張った無理なプランを立てなければそれができます。

誰だって家は大きくて豪華な方が良いわけです。

でもそのために、毎日の生活がひもじいものになったのでは、楽しくありません。

毎日の生活を楽しむための家、それを忘れないでくださいね。


安全な予算を組むには、将来に渡るライフプランを立てる必要があります。

将来どれだけの収入があり、出費はいくらか？

それを、年度毎に書き出してください。

そうすれば、その年の収支のバランスがどうかがわかります。

もし、マイナスになるなら、その年は資金ショートするわけです。

それらを全部書き出した上で、安全な予算を組んでください。


細かいことはファイナンシャルプランナーに相談してください。

通常、専門家にお願いすると費用がかかります。

しかし、保険会社や金融機関にはこの資格を持っている人たちが居ます。

あなたが入っている生命保険会社、もしくは取引のある金融機関の人に相談して下さい。

その人にお願いすれば無料です。


今日は、住宅ローンの話でした。

人生最大の買い物は家ではなく住宅ローン。

金利と期間を考慮すれば１００万円単位で節約できます。

また、業者任せにしないこと。

毎日の生活を楽しむことが家を建てる目的ですからね。

それを忘れないでくださいね。


次回は、３つの見直しで節約と言う話です。

では、また。


  

「失敗しない住まいづくりの秘訣」

安全予算を組んでください。

前回は、住まいづくりには正しい手順があると言う話でした。

１　自分の安全な予算を把握する。
２　自分を知る。
３　優先順位をつける。
４　正しい判断基準と選択基準を持つ。

しかし、ほとんどの人はいきなり展示場や見学会に出かけています。

それは、無防備で戦いに出かけていくようなもの。

だから、家づくりで後悔することになるんです。

そこで、これから手順について具体的にお話していきますね。

今日は、安全な予算を組むためにはどうすればいいかと言う話です。

まず、正しい資金計画をするには、生活を楽しむことを目的とすべきです。

建物よりも、楽しい生活を送れるということが、家を建てる目的としなければいけません。

でも実際、家づくりが始まると、何とかいい家にしようと努力します。

建物ばかりに焦点があって、楽しく暮らすということが横に追いやられているんです。

家づくりが進めば進むほど、建物の話になっていきます。


それは、家を建てる業者さんもそうです。

業者側も、ほとんど建物の話しかしません。

いかに良い建物にするか。

いかに長持ちする家にするか。

彼らは、そういうことには確かに長けています。

しかし、新築したからといって夢の生活が始まるわけではありません。

ごくごく当たり前の日常生活を送ることになります。

その日常生活で、どういう生活をおくることが、自分にとって一番いいのか？

それは、それぞれの家庭によって価値基準によって違います。


ですから、自分が生活を楽しむためにはどういう家にすべきかという観点で考えてください。

本来、家を建てることは手段のはず。

しかし、建物が目的になってしまっているんですね。

目的を間違えないこと、それが一番大切な点です。


例えば、設備を決めるとき、その設備を入れることによって更に楽しい生活ができるのか？

全て何かを決める時には必ず、自分達の生活がより楽しくなるかどうか？

そういう判断基準で考えると、建物に焦点が合わずにすみます。

ぜひ、生活に焦点を合わせた家づくりをしてくださいね。


家は新しくなったのに、家族がバラバラ。

残念ながら、そういう家庭が多く見られます。

それは特に、狭いアパート住まいの方に多いみたいですね。

なぜなら、新築の家はアパートより広くなるからです。

当然、部屋も増えるし、広くなります。

すると、快適になり家族それぞれが自分の部屋にとじこもるようになります。

そして、家族のコミュニケーションが減ってきます。

家族が同居人になってしまうと言う問題が起きてます。


アパート住まいの時は、部屋数が少ないのでどうしても１つの部屋にいる事になります。

その時は、家族がリビングダイニングで一緒にだんらんを楽しんでいたはずです。

しかし、新居では食べ終わったらそれぞれが自分の個室に行きます。

そして、朝まで顔を合わすことがない。

そういう家庭をよく見ます。


そうならない工夫をした家づくりを考えてくださいね。

また、無理な資金計画をすると、後々返済できなくなり家を手放すことにもなりかねません。

そうならないためにも、ぜひ安全な予算を組んで下さいね。


今日は、資金計画の話でした。

まず、家を建てる目的は生活を楽しむこと。

間違っても家を建てることが目的にならないようにと言うことでした。

次回は住宅ローンの話です。

では、また。
  

「失敗しない住まいづくりの秘訣」

住まいづくりには正しい手順があります。

今日は、住まいづくりの正しい手順の話です。

まず、最初にするべきこと、それは、先立つもの。

お金をいくら用意できるかを計算することです。


ところで、家を建てる目的ですが、

家を建てることを目的にすると失敗します。

なぜなら、新居で、自分と家族が将来に渡って健康で楽しい生活を送ることが願いのはずです。

なのに、立派できれいな家が建ったが、切り詰めた生活をしなければいけない。

これでは、家を建てた意味がありませんよね。

建てた甲斐が無いといいますか。

だから一番目は、安全な予算を組むことです。

建てる前よりも生活水準が上がることが理想ですね。

もし、ゆとりある予算を組むことができれば楽しい生活が送れますよね。

しかし、多くの人は限界の予算を組んでいます。

めいっぱい、借りれるだけ借りて家を建てています。

だから、一つ歯車が狂うと返済が滞ってくるわけですね。

そうならないために、安全な予算を立てて下さい。



二番目は、自分自身を知ることです。

本当に自分が欲しいものは何か？

それを知ることです。

情報過多の時代です。

「なんか感じがいいな」

「自分にとって良さそう」

そんな感情に惑わされます。

ですから、本当に必要なもの、どうしても欲しいもの、それを自分で知ると言うことですね。


例えば、車。

車の場合ですと、例えば乗用車、ワンボックスカー、スポーツカーなどいろんなタイプがあります。

ですから、スポーツカーが欲しい場合は、スポーツカー専門の業者に行きますよね。

間違っても、乗用車やワンボックスカーのところには行きません。


でも家の場合は、違うんです。

ただ家を建てたいと言うことで、スポーツカー、乗用車、ワンボックスカーなど無差別に行くんです。

そして、それを同じ土俵でどれが良いかと比較するわけです。

用途が違うので、本来は比べられないものですよね。

このように、自分が欲しいものが分からずに行動すると、正しい判断ができなくなるんです。

業者さんも、お客さんがきたら当然自分の商品を勧めます。

「○○さんは、うちじゃなくＡホームのほうが良いですよ」

なんて、言ってくれません。

そうではなくて、

「うちに任せてくれれば、あなたの望む家を建てて差し上げます」と必ず言います。


だから自分が欲しいものを知って、それが得意な業者さんを探さなければいけません。

そして、その中から１社に絞るのが正しい方法なんです。

だから、二番目は、自分の欲しいものを知る、ということですね。



次は、三番目。

それは、かなえたい要望に順番をつけることです。

優先順位ですね。

すべてをかなえようとすると当然予算オーバーします。

そうならないために、本当に自分に必要なもの、どうしても欲しいもの、

その予算配分も、自分で決めないといけないわけです。

それには、自分の価値観や価値基準を自分で理解していないと決められません。

後ほど詳しく話しますが、予算に影響する重要な要素は４つほどあります。

まず１つ目、それは広さです。

広くなればなるほど、当然、家の値段は高くなります。

二つ目は家に使う建築材料。

材料の質、グレードですね。

良い物や高価なものを使えば当然高くなります。

三つ目はデザイン性。

かっこよさですね。

かっこいい家にしようと思えば思うほど、予算が増えてきます。

最後の四つ目は、部屋数ですね。

同じ広さでも、部屋数が多いほど、高くつきます。

なぜなら、壁の量は多くなるし、窓やドア、収納なども増えるので高くなります。


予算に影響するものは、広さとグレードとデザイン性と部屋数です。

この四つを、全て満たそうとすると当然予算オーバーします。

予算を１００とすると、何かを優先すると、他のものは抑えないといけません。

しかし、全部かなえようとするんです。

ですから、１００じゃなくて１２０とか、１５０とかになってしまうわけです。

例えば、広さを最優先するなら、他の三つの要素は残った予算の中で配分しなければいけないんです。

これが、優先順位を決めるということです。



それから、四番目。

それは、正しい選択基準と判断基準を身につけることです。

例えば土地を選ぶ場合。

確かな判断基準、選択基準がないと、正しい判断が出来ません。

また、それは業者を選ぶ場合でも同じです。

この業者選びは、最も難しいです。

ですから、業者選びの正しい判断基準を持たなければいけません。


以上が正しい住まいづくりの手順です。

この手順ですまいづくりをすすめれば、決して後悔することはありません。

そして、きっと自分の満足のいく家を建てることができます。



正しい手順をまとめておきますね。

まず１番目は、自分の安全な予算を把握することです。

そして２番目は、自分を知ること。

続いて３番目は、優先順位をつけること。

そして最後は、正しい判断基準と選択基準を持つことです。



今日は、住まいづくりには正しい手順があると言う話でした。

次回は、安全な予算を組むためにはどうすればいいかと言う話です。


では、また次回。

  

今回から１９話に分けて「失敗しない住まいづくりの秘訣」と言うテーマでお送りします。

前置き

正しい住まいづくりの手順

失敗しない資金計画

失敗しない住まいづくり

病気とお家の不思議な関係

良い子に育つ住まいづくり

土地選びの秘訣

業者選びの秘訣

まとめ

で、構成されています。



では、「失敗しない住まいづくりの秘訣」の始まりです。
今回は、前置きです。


私の意見ですが、全てには正しい手順があります。

その手順を無視すると、失敗します。

同じことが、住まいづくりにも言えます。

その順番を守らないと、後で後悔することになります。


最たる間違いは、いきなり展示場や見学会に行くことです。

何も準備もせず、結論を求めようとしている。

それが最も大きな問題です。

なぜ私がそのように思うようになったか？

それは、お客様の経験をお聞きしたからです。

ほとんどの方が、同様の手順で住まいづくりを行っていました。

総合展示場に行き、出店しているメーカーを見て回ります。

また、見学会にも出かけて行きます。

もちろん、インターネットで調べたり、住宅雑誌を読んだりします。

しかし、それが間違いだったんです。


例えば、５０社から直接話を聞けば、それで十分調べたつもりになりますよね。

しかし、それでも満足のいく家づくりはできないんです。

住まいづくりの手順を間違えると、うまくいかないんです。

では、何が問題なのか？

もし、５０社比較検討するとしたら、かなり大変だと思います。

しかし、家を建てられる業者は、人口１，０００人に対し約１社あります。

では、人口１００万人だとしたら業者は１０００社あることになります。

と言うことは、たとえ５０社比較検討したとしても、１，０００分の５０。

そのたった５％の中から、自分にふさわしいと思う住宅会社を選ぶことになるわけです。

だから、残り９５０社は知らないまま、家を建てることになります。


たくさん調べる人でも、せいぜい５％程度です。

さらに問題はあります。

それは、情報発信している業者の情報しか入ってこないことです。

住宅展示場がある、見学会をしている、広告宣伝をしていて、営業マンがいる。

また、ホームページを開設している。

そういう業者しか知り得る機会がありません。

実は、情報発信している会社は、全体の２０％以下でしょう。

人口１００万人だと、２００社以下ですね。

だから、残りの８００社は、展示場はおろか見学会を開催したことがない。

また、広告宣伝をしないし営業マンもいない業者です。

でも、情報発信してないところに、意外と優秀で信頼のおける業者がいるんですよ。

今日は、情報発信していない業者がたくさんあると言う話でした。

そして、多くの人は、そんな業者に巡り合うことなく家を建てているんです。

次回は、正しい手順についての話です。

では、また次回。
  

前回は期間限定の固定金利の住宅ローンについてお話をしました。
今回はその続きです。

とりあえず当面の返済が少なければ・・・と選んでしまいがちな先述のローン。

一方で将来の金利変更がいっさい無い固定金利の住宅ローンもあります。
フラット３５なんかがその典型ですね。

取り扱う金融機関にもよりますが現在は２．５％くらいの金利だと思います。

当面の返済はたしかにちょっと高く感じるかもしれません。

しかし将来にかけての安心感はピカイチ！絶対に金利が変わることはありません。

逆に考えると金利が下がることも無い訳でこれからの金利情勢によっては損をする可能性もあります。

しかし、そもそも損得勘定で住宅ローンを考えるのは考え物です。
安全かどうか？で判断してほしいのです。

しかも現在は超低金利時代で、大きな視野で長期的にみるとこれから金利が下がることは
考えづらい。

となると、選択肢の一つに固定金利の住宅ローンを入れてもよいのではないかと思います。
金利が低い時、金利が上がりそうな時には固定金利を選ぶというのは鉄則です。

住宅ローンは一生で一番高い買い物です。
目先にとらわれずに検討してくださいね。
損得勘定よりも安心第一です。

  

前回は建築費以外にかかる諸費用についてお話しました。
今回は金利についてこんなご質問を頂きました。

「固定金利と変動金利どちらを選べば良いのか悩んでいます。
ちなみに主人は33歳。25年くらいで返済したいと思っています。借入れは
2400万円。年収は550万円です。」

まず金融機関でよく勧められるのは期間限定の固定ローンですね。

当初10年は２．９％11年目以降はその時の経済状況に応じた金利に見直すというようなものです。
ちなみに固定期間には１０年だけでなく３年とか５年といった短めのものもあります。

実際に金融機関の担当者と話す機会が多いですが大半の方が５年固定を選んでいるそうです。

理由としては・・・
金融機関はお客様にアピールするためにキャンペーンで金利を特別に引き下げているのですが、当初の固定期間が終わると、その引き下げがなくなってしまいメリットが少なくなってしまうから。

また逆に１０年くらいのものだと金利がかなり高めになってくるから。
だそうです。


この期間限定の固定金利のケースで注意しなければならないのはやはり固定期間終了後のことですよね。

金利が大幅に上昇してしまえば負担はかなり増えますので・・・。

例えばこの方の場合当初10年間は月々１００，５６０円　ボーナス時加算なし
年間１，２０６，７２０円の返済になります。

この返済がイッパイイッパイだ！何とかギリギリ返していけるだろう！
という方は金利見直しの１１年目以降にもしも金利が大幅に上がっていると大変なことになってしまいます。

逆に１０年以内には奥様が子育てが終わり、仕事を始めるので収入が増えるというような方は
あまり問題ないでしょう。

追伸
アナログ放送が終了になり、地デジ放送に切り替わりましたね。
ブラウン管のテレビが主流の時はリビングのコーナーにテレビを置く場所を確保しましたが、薄型のテレビになると壁面を利用して配置したり壁にかけたりするのでスペースはあまり取らなくなりました。
  

前回は自己資金を増やす必要が有るか？を話しました。今回は・・・

「住宅の建築費以外に諸費用が必要だと　建築業者の方に言われました。しかしどういう費用でいくらくらい必要か？がよくわかりません。教えてください」

こんな質問が来たのでお答えしたいと思います。

諸費用

・保証料
連帯保証人を立てる代わりに必要なお金とイメージしてください。金額は借入額や借り入れ年数によって大きく異なります。

・事務手数料
いわゆる金融機関の窓口に支払う費用です。かからない金融機関もあります。

・団信生命保険料
借主の万一に備える保険。民間融資の場合には金融機関が負担してくれます。しかし逆に言うと保険に入れる健康状態の方でないと融資を受けることが出来ないということもあります。

・火災保険料
建物の構造・建築する場所によっても費用が異なります。
別に地震保険も用意されています。地震が原因で発生した火災については火災保険が適用されないので検討してください。

・抵当権設定費用
土地や建物に担保を付ける為の費用。登録免許税や司法書士への報酬などが必要です。

・ つなぎ融資利用の際の金利・手数料・印紙建築業者に途中で出来高に応じてお金を支払わないといけない際に、融資が実際に実行されるまでに一時的にローンを組むことがあります。（つなぎ融資）それに要する費用です。

・登記費用
土地や家を買ったり、家を建てたりすると登記という手続きが必要になります。
家屋調査士・司法書士という専門家への報酬、そして登録免許税という税金がかかります。

・印紙税
請負契約・売買契約の際に印紙を貼らなければなりません。
契約書に記載される契約金額によって若干費用が異なります。

・水道分担金・下水道受益者負担金
　市町村によって金額は異なります。権利金のような　ものですね。かなりの額になる場合もありますので　事前に調査しておかなければなりません。


・公租公課
いわゆる税金です。新築や購入後１回不動産取得税がかかります。

また毎年、土地建物の所有者に固定資産税、都市計画税がかかってきます。
この税額を算出する時に基準にするのが固定資産税評価額というものです。
時価に対してかかってくる訳ではありません。

どうですか？結構種類が多くややこしいなぁと思われたかもしれません。

確かにこれらすべてを自分で調べて計算するというのは大変だろ思います。

実際には、あなたのケースでいくらになるのかというのを建築業者の担当者にきちんと出してもらいましょう。

  

家づくりにまつわる「お金の話」について少し掘り下げてお話していきます。

「まだ結婚したばかりで若い私たちにはほとんど手持ち金がありません。
アパートの家賃はもったいないなぁとは思うのですが、こんな状態で家を持つと
いうのは無理ですよね？」

こんな質問をお客様からよくいただきます。

「自己資金は概ね総額の2割から3割は必要です。」こういうコメントを住宅雑誌などで見かけることが多いので、そのように思われるのでしょうね。
仕方の無いことです。

しかし、そうとも限らないケースも結構あります。
例えば・・・
２８歳のサラリーマンのＡさん。新婚６ヶ月。結婚式にお金がかかって手持ち金はほとんど無い。

現在のアパートの家賃は８万円（会社からの補助は無し）ご主人のご年収はおよそ６００万円。

この方に「自己資金をしっかり貯めてから家を建てましょう！」とアドバイスをするのは
良いことでしょうか？悪いことでしょうか？

私は悪いことだと思います。何故だと思いますか？

この方は毎月８万円（年間９６万円）の家賃を払いながら、いくら貯金できるでしょうか？
頑張って毎月１万円ボーナス1回あたり２０万円くらいでしょう。
つまり１年間で５２万円ということです。
（もっと貯められるわよ！という方もいるかもしれません・・・）

根拠は・・・
ご主人の年収が６００万円なら、「住む」ということにまつわる支出が年収の２５％（この例の場合９６＋５２＝１４８万円　２４．６％）までならなんとか生活に無理がないかなぁと思ったからです。

で、必死に２年間貯金した結果自己資金は約１００万円増えます。

ところが家賃を払いながら本当に先ほどの貯金をする覚悟があるとすれば・・・
実は今でもなんと３０００万円の借入れが出来るのです。

３０００万円借り入れて３％の固定金利で３０年返済をしたとすると年間返済額はおよそ１５１万円です。
先述の１４８万円と大差ありませんよね。

新居で過ごせる時間も長くなるし、返済も早く終わります。
金利上昇のリスクも減らせるし・・・良いことが多いと
思うのですが皆さんはどう思われますか？

もちろん焦って充分な検討が出来ないまま家を建てなさいというつもりはいっさいありません。
誤解の無いようにお願いします。

追伸
リビング階段は必ず出かけるときと帰ってきた時の子供のようすがわかるように・・・
快適すぎない小さな子供部屋は個室に閉じこもりにくいように・・・
中には子供室にドアをつけないという家もあります。
しかし一番大切なのは家というハードでなくて
家族というソフトのようです・・・。
  

前回まで土地探しについて少し掘り下げてお話してきました。

土地は持っているし私には関係ないという方申し訳ございませんでした。

私どもが家づくりをお手伝いするお客様のうち８３％もの方が土地からお探しになるご計画ですので、
ついつい頑張ってしまいました。（笑）

出来るだけ皆さんに共通するテーマ・・・は何かなぁ？と考えていたのですが
決めました。これからしばらく家づくりについてまわる
「お金」に関して話をしていきます。

家づくりに関するお金の話を総括してよく「資金計画」といいます。

具体的には
「いくら現金を出して、いくら住宅ローンを借りるか？」
「住宅ローンの返済が月々いくらでボーナスいくらか？」
「土地代がいくら？建築費がいくら？諸費用がいくら？で総額がいくら？」

その他にもたくさんありますが、主にはこういったようなことが挙げられます。

旅行に行く時にあまり「資金計画」とは言わないですよね。
車を買う時にもあまり言わないなぁ・・・

家づくりに限定した言葉なんでしょうか？辞書で調べても出ていませんでした。

当たり前のようにお客様に使っていましたが家づくりのことを考え始めたばっかりのお客様は
何のことか？よくわからない言葉だったかもしれませんね。

以降、気をつけて使うようにします。

いずれにしても家づくりに関するお金の話に焦点を合わせてお話をさせて頂きたいと思います。
  

こんにちは！今回は土地探し番外編です。

前回の「地上げ」で終わりと思った方も多いかと思いますがまだご紹介していない方法がありました。

別に隠していたわけではありません。一般的ではないので、余談程度にお話しようと思っていたのです。

まずは「競売物件」を落とす（落札する）という方法です。

これは非常に高度なテクニックと運が必要です。またリスクも大きく、言うなれば「ハイリスクハイリターン的」土地購入法です。

あまりお勧めはしませんが、ご興味のある方はよく勉強してからにしてくださいね。

次の方法は土地ではなく中古住宅（といっても建物は築2５年以上の古いもの）を探してみるという方法です。

核家族の増加からでしょうか住み手のいない空き家が増えてきているそうです。

売主側は建物に価値があると思って（勘違いして）中古住宅として売りに出ている物件を見かけます。

そのままリフォームして住むという方法ももちろんありますが、古い家を取り壊して建替えるという方法もあります。

解体費用分を値引き交渉してみてまとまれば、決して高い買い物ではないはず。

長所でも短所でもあるかもしれませんが新しく分譲しているエリアではなく
旧市街地にこの手の物件は多いです。

いままで4回に渡って土地探しについてお話ししてきた訳ですがいかがでしたでしょうか？

これから土地を買う皆さまのお役に立てたとしたら幸いです。

それではまた！
  

こんにちは！今回は土地探し３回目です。
今までは売り地がある前提でお話をしてきました。

・古くからある物件を安く買う
・新規情報を他人より早く得る
というやり方でした。

今回はちょっと趣向が異なります。
なかなか土地が売り出されないエリアで土地を探す代表的な方法です。
結論から言います。「地上げ」をします。

「えっー！？地上げ？随分乱暴だなぁ。そんなこと普通の人に出来るの？」と思いになったかもしれません。

では具体的な方法に話を移していきましょう。
　
まずあなたが土地を欲しいエリアの住宅地図のコピーを用意します。
空き地に印をつけます。

そして実際に自分の目で現地を確かめに行きます。
気に入ったら更に印をつけます。

いくつも気に入ったところがあれば良いと思う順に番号をふりましょう。
あなたが出来るのはここまで。

後はそれを不動産屋さんに説明します。
そして地上げを依頼するのです。

不動産屋さんはあなたがいい土地だと思順番に地主さんを調べ、売る気があるか？を確認していきます。

売る気があれば値交渉に入っていきます。

この方法、もともと成功率はそれほど高くありません。
「だめもと」で当っていくことになるので、嫌がる不動産屋さんもいるかもしれません。

それでも地上げが成功すれば土地の売買の仲介が１件成立するのですから。手数料収入を得られることになり労力と対価が見合うと判断すればやってくれる不動産業者もあるでしょう。

この場合に大切なのがあなたの真剣さとそして覚悟です。
頼んだ候補地の中で具体的交渉に入れるものが出てきたとすると、あなたのほうから断ることは出来ないということです。

　どうですか？やれそうですか？
  

家づくりハッピーコラム の
編集を担当させて頂いています上江洲　崇です。

それでは、第４８回のはじまりです。

土地探し パート2

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前回に引き続き土地探し講座です。
今日は第２弾！

★　最新情報を仕入れ１番に申し込む。
毎月情報誌を買って、目を皿のようにして土地を探していても、なかなかお目当ての物件は見つからないものです。

あなただけではありません。
ほとんどの方がそうなのでご心配なく・・・。

「新規分譲開始！」というキャッチコピーに目を奪われ「おっ新しい分譲地だ！」と思って
心躍らせて問い合わせをしてみると・・・　不思議なことが起こります。

なぜか条件の良いところは既に予約が入ってしまっているのです。
皆さんもそんな経験をお持ちなのではないでしょうか？
では何故そんなことが起こるのか？そのカラクリをお教えしましょう！

例えば・・・
３ヶ月先に売り出しを開始する分譲地があるとします。実は限られた一部の方だけには、
その情報は事前に知らされることになります。
えっ？そんなのずるい。と思われるかもしれませんが、それが現実なのです。

分譲業者にとっては土地がなかなか売れなかったり、最悪の場合残ってしまったりと
いうのは最も避けたいことです。

そうならないように、早い段階から仲の良い住宅会社や、お客さんをたくさん抱えている工務店の担当者だけに「お客さんつけてよー」と言って情報を流します。

そう！彼らと仲良くしているとそういった情報を早く入手しやすいという仕組みです。
もちろん全ての土地がそうやって決まってしまう訳ではありませんし、買い手が決まらずに
残る土地もあります。

でも、それは恐らく皆さんがダントツに欲しくなる土地ではありませんよね。
土地探しは情報勝負という訳です。

ただしこの方法にも弱点が・・・
値段はダントツには安くなりません。新規の土地ですからね。
ある程度先方も自信を持っているわけです。

それではまた！
  

家づくりハッピーコラム の
編集を担当させて頂いています上江洲　崇です。

それでは、第４７回のはじまりです。

土地探し

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最近、土地探しをする人の動きが活発になってきました。

家づくりをする前に土地を探さなければならないという方もたくさんいらっしゃる訳です。
これから何回かに渡って土地の購入について皆さんに少しヒントになるお話をしましょう！

ふつう土地を探そうとする方が取る行動というと・・・

１不動産屋さんに問い合わせる
２不動産情報紙やインターネットで条件に合う売り地情報を調べる
３住宅会社や工務店の営業マンに声をかけておく

というのが一般的なものでしょうか？

これは極めて常識的な探し方です。

もちろんこの探し方であなたが運命を感じるような良い情報と出会えれば全く問題は無いです。

ただ現実にはなかなか良い土地にめぐり合えないとおっしゃる方がほとんどです。
普通にやっていてはいけないということですね。

これから何回かに分けて、あなたが恐らく今までにあまり聞いたことの無い情報を公開します。

★ 既存の物件を超破格値で購入する。

「この土地、条件的にはかなり良くて気になるけど、我が家の台所事情から考えると、ちょっと予算オーバーだなぁ・・・」という土地はないですか？

「もう少し価格が下がれば候補として真剣に考えるのになあ～」という土地です。

そのような所にターゲットを絞り交渉します。
そうです値引き交渉をします。

素人の方が不動産屋さん相手にやるのには、なかなかきつい面もありますが、
これ実際に成功している人は多いです。

情報誌に出ている金額から１割引きなんてことも珍しいことではありません。

ただ注意しなければならないのは・・・勝負は１回限りということ。

「この金額になるなら買う！」と真剣に交渉しなければ応えてくれませんし

そしてもし相手が首を縦に振ったら（値交渉に応じたら）あなたには購入するという選択肢しか残らないということです。

だから、しっかりとどのような家が建築できるのか？をあらかじめ確認し、充分検討したうえで値交渉しなければなりません。

ご参考になりましたでしょうか？それでは次回もこの続きを♪
  

家づくりハッピーコラム の
編集を担当させて頂いています上江洲　崇です。

それでは、第４６回のはじまりです。

今後ともよろしくお願いいたします。

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私がこのコラムを担当させて頂いてから８ヶ月の月日が経過しました。
これまでかけ足でしたが家づくりを検討し始めるところからの流れを順を追ってお話ししてきました。

熱心な読者の方がとても多く、これまでたくさんのご質問をお寄せ頂きました。
本当に有難うございました。

すべての質問についてここでご紹介してお答えすることが出来ずに申し訳ありませんでしたが、少しでもこれから家づくりをされる皆様のお役に立てたのなら嬉しく思います。

さて、これから先はどんな内容にしていこうかなぁと考えていたのですが、ここまでを家づくり基本編として一度くくらせて頂きたいと思います。

これからしばらくはランダムにその時々でご質問のあったことや、私が思ったことに
ついて今までよりも、もう少し掘り下げて具体的にお話していこうかなぁと思います。

今までのコラムの内容は、家づくりについて時系列である程度まとまっています。
まさにこれから家づくりをされるという方はぜひ順を追ってバックナンバーをご覧になってください。
きっとご参考にして頂けるはずです。

それではこれからも宜しくお願い致します。

■家づくりハッピーコラムを時系列に読む＞＞http://tidacolumn.ti-da.net/c155956.html
  

家づくりハッピーコラム の
編集を担当させて頂いています上江洲　崇です。

それでは、第４５回のはじまりです。

アフターサービスではなくメインサービス

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前回は引渡しの話をしました。

家づくりもこれで完了！と思われた方も多いかもしれませんが、実はこれからが大切なのです。
そう…勘の良い皆さんはもうお分かりでしょうね。
アフターサービスやメンテナンスが始まるからです。

家は定期的なメンテナンスをきちんと行うことで長持ちします。

よく一度家を建ててしまえば全く維持管理の費用が必要無いような、もしくはそういう錯覚をさせるような広告宣伝をしている住宅会社を目にしますが、私は、それはあり得ないと思います。

車だってそうですよね？
どんな高級車でもオイル交換を怠ったりワックスをかけないでいれば、すぐ具合が悪くなってしまいますよね。

しかしある程度のお金をきちんとかけてそういうことをマメに行っている方の車は、同じ年数を経過してもピカピカで不具合もほとんど無いはずです。

家をいつまでも美しく快適に維持するにはある程度の手間とお金が必要だということです。
そして、お客様だけの力ではそれは難しいのです。
専門的な技術や知識が必要ですからね。

つまり、その会社がアフターサービスやメンテナンスに対してしっかりした考えを持っているかどうかをあなたは確認する必要があります。

しかし、ここで難しい問題が・・・「うちは建てた後のことは知りません！」「うちはメンテナンスには力を入れていません！」と正直に言う会社は無いということなんです。

じゃあどうやってその会社のアフターサービスが充実しているかどうかを確認すればいいのでしょうか？

いくつか方法があります。

・アフターサービス専門の社員がちゃんといるのか聞く
・インターネットでその会社で既に建てた人の声を探す
・地域での評判を聞く

などなどです。

「あの会社は建てっぱなしだよ！」
「建て逃げっていう感じらしいよ」などという
とんでもない情報が入ってくるかもしれません。
実際にそんなことになってからでは手遅れですからね。

これからはアフターサービスではなく
メインサービスといった方がいいですね。
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編集人より
寒い家はどの地域にあると思いますか？
それは沖縄の家です。
寒さに関して無防備というか？寒さ対策への意識が低い家が多いようです。
反対に北海道の家が一番あったかいそうです。
冬場コタツなんて置かないとか。しかも家の中が暖かいから、
なんと北海道でアイスクリームが一番売れるのは冬だそうです。

  

家づくりハッピーコラム の
編集を担当させて頂いています上江洲　崇です。

それでは、第４４回のはじまりです。

お引き渡し日♪

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前回は完成検査のお話をしました。

いよいよ検査が終わると…そうです。引渡しです。

いよいよ待ちに待ったマイホームが自分のものになる訳です。
実際の現場での作業としては新居の鍵を建築業者から受け取ります。

今の鍵は良く出来ていてお施主様用の新しい鍵をいったん差し込むと、シリンダーの組み換えがおこり、工事中の鍵が使えなくなるようになっています。

工事中に鍵のコピーをつくられていたら怖いなぁ・・・と心配する必要がないのです。

ところで鍵と引き換えにあなたは業者にある物を渡す必要があります。
そうです。ある物とは、もちろん「お金」です。

ほとんどの方は住宅ローンを使って家づくりをされているでしょうから、引渡しまでに住宅ローンが降りるような手続きをしておく訳です。

ただし、実際には表示登記・保存登記そして抵当権設定登記まで完了しなければ融資金は
実行されませんから一時的につなぎローンなどで引渡し金を支払うことも多いです。
すみません。難しい言葉が並んでしまいました。

家の引渡しを受けるということはその家に関するすべての権利と義務が建築業者からお客様に移る瞬間ですので本当に注意が必要です。

例えば具体的な例を挙げるとそれまでは火事があったとしても基本的に建築業者の責任になりますが引渡しの瞬間からお客様の責任になります。

新築すれば普通、火災保険に加入しますが引渡しの日からその効力が発生するように加入しておく必要があるわけです。

それから、通常は引渡し以降に引越しを行いますが、引越しによって発生した傷などについては、お客様のご負担で補修などをして頂くことになります。（実際は引越し業者さんが負担することが多いです。）

引渡し日というのは、そういう意味で大変重要な日だと思ってください。

今回はここまで・・・。

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編集人より
私の趣味は、お施主様とホームパーティを開くことです。・・・別名飲み会です（笑）
住んでから事や使いにくいこと子育ての話などとても楽しいひとときです。

  

家づくりハッピーコラム の
編集を担当させて頂いています上江洲　崇です。

それでは、第４３回のはじまりです。

検査

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前回はキッチンのお話をしました。

キッチンスペシャリストという資格まであるくらいですから1回でキッチンのお話をするのには無理があったかもしれません。

すみませんでした。

さてキッチンも含めた設備の設置も終わるとほぼ住宅は完成です。
残された作業は検査と手直しそして最後のお掃除くらいでしょうか？

今週は検査についてお話をします。
文字どうり設計図通り打ち合わせ通り工事がきちんと完了したかどうか？を確認する作業です。

ここで重要なのは誰が検査をするのかということ通常は家が完成すると以下のような検査を受けることになります。

まずは役所の完了検査。これは建築確認申請どおりの建物が出来ているか確認するものです。

それと、フラット３５のような住宅ローンを利用する場合には、適合検査も受けなければなりません。

それから建築業者による自社（社内）完了検査。
これはいろんな呼び名があるかもしれませんが、要するにたくさんの種類の職人が入って完成した家を、現場監督や検査員が最終的に「お施主様にお引渡し出来るレベルになっているか」を確認するものです。

自分で自分を検査するということですから、お客様満足にどれくらい強い思いがあるか、その業者のモラルが問われる場面でもあります。

また、最近の主流は第3者機関による完了検査。
これは専門知識・資格を持った外部（民間検査機関）の人間が施主に代わって厳しい目で検査をするというものです。
もちろん有料ですが、安心には変えられないでしょう。

何か製品を購入する時には、例えばそれが車でも衣類でも食品でもすべて製造者の責任で検査が終わって市場に出てきます。

それと同じように家も製造者の責任できちんと検査を受けてから、お施主様に引き渡されます。
検査には立ち会うことが出来るのですか？という質問を頂くことがあります。

ご都合などが合えばもちろん可能でしょう。BSE（狂牛病）によるアメリカからの牛肉輸入が禁止になった時に日本とアメリカの検査体制の違いがマスコミでよく取り上げられました。

より厳しい検査をすることで食の安全が守られている。

三菱自動車のリコール隠し

マンションの強度偽装問題

結局は検査の回数や検査をしていること自体でなく

誰がどんな思いで検査しているかということが大事だということのようです。
それではまた！

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編集人より
このコラムを書くときにはよくマク○○ルドを利用します。
私は落ち着きがないのである程度ざわざわしたところが集中できます。
図書館は苦手です（笑）